Financiamos a construção do zero de casas para venda na Flórida, na Geórgia, nas Carolinas e no Tennessee, de US$ 200.000 a US$ 5.000.000. Estrangeiros podem se qualificar sem pontuação FICO, com uma taxa mais alta, e sem ITIN nem Social Security, com a mesma alavancagem de um investidor americano: 85% LTC padrão e até 100% do orçamento da obra.
Somos credor direto e atendemos em português. Quem precifica a sua operação é quem a aprova. Corretores são bem-vindos, e pagamos a comissão.
| Valor do empréstimo | US$ 200.000 a US$ 5.000.000 |
|---|---|
| Alavancagem (LTC) | 85% LTC padrão, até 90% caso a caso para tomadores com muita experiência. Até 100% do orçamento da obra |
| LTARV máximo | 75% |
| Adiantamento sobre o terreno | No fechamento, até 60% do valor do terreno sem licenças emitidas, ou até 70% com licenças aprovadas e emitidas |
| Taxa | A partir de 9%, em outubro de 2026 |
| Pontos | 1% a 2% do valor do empréstimo |
| FICO mínimo | 680. Estrangeiros podem se qualificar sem pontuação FICO, com uma taxa mais alta |
| Juros | Somente sobre os valores já liberados |
| Prazo | 9 a 18 meses, taxa fixa, somente juros |
| Pré-pagamento | Mínimo de 3 meses de juros. Depois de 3 meses, sem multa |
| Liberações (draws) | Nosso padrão é transferir os recursos em até 24 a 48 horas depois que a liberação é aprovada |
| Fechamento | 10 a 12 dias úteis |
| Projetos | Casas unifamiliares spec, townhomes, infill, demolição e reconstrução, e de duplex a fourplex. Máximo de 4 unidades |
| Estados | Flórida, Geórgia, Carolina do Sul, Carolina do Norte e Tennessee |
| Localização | Somente áreas urbanas e suburbanas, sem imóveis rurais. Não financiamos em Port Charlotte, Cape Coral e Lehigh Acres. Terrenos de até 2 acres |
Atualizado em . Apenas empréstimos para fins comerciais.
LTC (loan-to-cost) é o empréstimo dividido pelo custo total do projeto: o terreno mais o orçamento da obra. LTARV é o empréstimo dividido pelo valor da casa pronta. O empréstimo é o menor entre o limite de LTC e o de LTARV, e a parte sobre o terreno no fechamento não passa de 60% do valor do terreno, ou de 70% com licenças aprovadas e emitidas.
Pode se qualificar sem pontuação FICO, com uma taxa mais alta. O LTC e o LTARV são os mesmos de um tomador americano. Você precisa de passaporte válido e não vencido, visto válido e conta bancária nos EUA. Não precisa de ITIN nem de Social Security, e pode assinar por procuração. A regra de experiência é a mesma dos outros perfis.
Três projetos concluídos, incluindo uma saída verificada de uma obra comparável nos últimos 36 meses. Cada projeto conta só se você estava no título e na garantia. Flips contam junto com uma obra do zero: um projeto do zero concluído e três flips já qualificam. Só flips, sem nenhuma obra do zero, não qualificam. 85% LTC padrão, e até 90% caso a caso quando a experiência é muita.
Se o seu empreiteiro geral (GC) concluiu 3 projetos nos últimos 36 meses, comprovados por certificados de ocupação, você pode se qualificar mesmo sendo a sua primeira obra. Nessa rota, o GC apresenta a licença de GC onde o município exige e um contrato assinado com você para o projeto, e o contrato de obra é cedido em garantia (collateral assignment) no fechamento. 85% LTC padrão.
Não se qualifica. O risco de uma obra está em quem a constrói. Sem nenhum dos dois históricos, não temos em que apoiar o empréstimo.
Todo perfil precisa de FICO mínimo de 680, exceto o estrangeiro que se qualifica sem pontuação FICO. O empréstimo é feito em nome de uma LLC ou corporation, nunca em nome pessoal. O padrão é garantia pessoal integral (full recourse) de cada sócio com 20% ou mais. Não pedimos declarações de imposto de renda (tax returns).
Não financiamos casa para morar (owner-occupied), imóvel comercial nem construção de condomínios (condos).
Os detalhes para estrangeiros, em inglês, estão na página de empréstimos de construção para estrangeiros.
Um exemplo: você comprou um terreno por US$ 200.000, e a avaliação também é de US$ 200.000. O orçamento da obra, com custos indiretos e reserva de juros, é de US$ 600.000, e a casa pronta vale US$ 1.100.000.
Em dinheiro, você paga os pontos de 1% a 2% (US$ 6.800 a US$ 13.600), a taxa de processamento de US$ 2.000 a US$ 2.500, a avaliação de US$ 700 a US$ 1.000, paga direto ao avaliador antes do fechamento, e os custos de título e fechamento de 0,5% a 1% do empréstimo (US$ 3.400 a US$ 6.800). No total, de US$ 12.900 a US$ 23.900.
Este é um cálculo de exemplo com números redondos, não uma operação real.
Como o terreno é avaliado: pelo preço de compra, ou pela avaliação se for menor. Se você é dono há pelo menos 6 meses e já fez trabalho de licenças, vale a avaliação. Os detalhes, em inglês, estão nas páginas de terreno como aporte, liberações da obra e custos do empréstimo.
Casas spec unifamiliares (construídas para venda), 85% LTC e prazo de 18 meses em todos os casos. Em cada um, o tomador já era dono do terreno e o refinanciou dentro do empréstimo de construção. Dos sete empréstimos de construção publicados que a Domus financiou de abril a agosto de 2026, dois foram para investidores estrangeiros.
| Local | Valor | Financiado | Tomador |
|---|---|---|---|
| Miami, FL | US$ 1.640.500 | Abril de 2026 | Construtor com experiência |
| Biscayne Park, FL | US$ 2.925.000 | Maio de 2026 | Construtor com experiência |
| Flórida | US$ 487.500 | Maio de 2026 | Investidor estrangeiro |
| Flórida | US$ 500.001 | Maio de 2026 | Investidor estrangeiro |
| DeBary, FL | US$ 264.000 | Agosto de 2026 | Primeira obra, qualificado pelo histórico do empreiteiro |
Mais operações na página de empréstimos financiados (em inglês).
Sim. A Domus aceita estrangeiros em todos os seus programas, inclusive construção do zero na Flórida, Geórgia, Carolina do Sul, Carolina do Norte e Tennessee. Em maio de 2026 financiamos duas obras de investidores estrangeiros na Flórida, de US$ 487.500 e de US$ 500.001.
Não, se você é estrangeiro. Estrangeiros podem se qualificar sem pontuação FICO, com uma taxa mais alta, e com o mesmo LTC e LTARV de um tomador americano. Para os demais tomadores, o FICO mínimo é 680.
Não, se você é estrangeiro: nem um nem outro é exigido. O estrangeiro precisa de passaporte válido e não vencido, visto válido e conta bancária nos EUA.
Pelo menos 15% do custo total do projeto, com o 85% LTC padrão. Com até 90% LTC, caso a caso para tomadores com muita experiência, pelo menos 10%. Esse aporte pode ser em dinheiro ou no terreno que você já tem. Os pontos, a taxa de processamento e os custos de fechamento não são financiados: são pagos em dinheiro.
Sim. O empréstimo de construção é feito em nome de uma LLC ou corporation, nunca em nome pessoal. O padrão é garantia pessoal integral de cada sócio com 20% ou mais.
Sim. Um estrangeiro pode assinar por procuração.
Não. Você paga juros só sobre o que já foi liberado. No começo da obra isso é a parte do terreno financiada no fechamento, e os juros sobem conforme a obra avança.
Sim. A Domus atende em português, espanhol e inglês, e quem precifica a sua operação é quem a aprova. Ligue para (786) 667-0793.
Todas as condições do programa, em inglês, estão na página de empréstimos de construção do zero.
Por Maximiliano Extrakt, cofundador da Domus Lending Group. Atualizado em .
Apenas empréstimos para fins comerciais.
Quando temos todas as informações de que precisamos, conseguimos precificar a sua operação no mesmo dia. Ou ligue e converse direto com quem toma a decisão.